不動産不況とシェア施設

いよいよ2008年も今日一日だけとなってしまったが、色々な意味で、今年ほど社会状況が急変した年は、近年では珍しかったのではないだろうか？

2007年夏時点では、都内の主要ビジネス地区では、古くて家賃の安いビルはスクラップ＆ビルドで再生させようと言う動きが活発で、西新橋の「SO!Shinbashi02」もビルオーナーからの移転要望で、急に代替オフィスを探さざるを得ない状況であったが、西新橋界隈ではあちこちでビルの取り壊しが既に始まっており、適度な広さの空室オフィスは少なく、しかも賃料は軒並み高騰していた。

その頃、オフィスビルの仲介会社の担当者は「バブル期よりも不動産バブルですよ！」と嘆いていたが、虎ノ門から新橋駅付近での50～100坪の空室ビルは、まさに貸し手市場という感じで、SO!のような「シェア」と言う特殊な利用形態で、かつ賃料や保証金は安くと言う条件では、該当物件はほとんどなく、代替オフィスを諦めざるを得ないかという、切羽詰った状況であった。

ところが、２００８年の幕開けと共に、アメリカのサブプライムローンから派生した金融破綻の影響のせいか、不動産バブルの状況が急変し始めたようであった。前年には有り余るほどの外資の不動産投資資金が、逆にどんどん引き上げられ、一気に不動産不況がやってきたと言う感じである。完成したビルでは予定の入居が進まず、進行中のビルでは計画が中断するようになってしまった。

この不動産不況の流れは、秋以降には、急激な円高の影響もあり、トヨタ、ホンダ、ソニー、キャノンなど、並みいる国内の大手製造企業までが大幅減益や赤字決算予想の事態に追い込まれてしまった。トヨタなどは、2007年度は半期で一兆円超の利益と騒がれていたのに、2008年度末の決算予想は、冗談のような話だが、一気に赤字転落との事である。

たった一年で、こんなにも変わってしまうと言う事は、実体経済に裏打ちされた好況ではなく、まさに金融バブルの所以であろう。国際経済の専門家の話では、国内の大手輸出企業では、利益のの70％を海外マーケットや海外での資金運用で上げていたと言う事である。それでは海外の金融破綻が、国内の大手メーカーの決算を一気に悪化させると言う事態も頷ける話ではある。日本企業の強みの 「物作りにかける意気込み」はどこに行ってしまったのだろうかと思う。

話を、不動産不況に戻そう！

兎も角、来年もこの不動産不況は続きそうである。だとしたら、都心のオフィスビルの空室率も益々アップしてくることになるだろう。そうなると、100坪～200坪の需要の多いビルでも、うかうかしていられなくなるのではないだろうか？

賃料を下げるとか、再開発は無理でも、ビルの外観や設備の改修などをして、少しでも早く入居テナントを募集するようになるだろうが、このような事態は業績の良い企業には朗報ではあっても、来年以降も業績悪化が続くような企業では、人員削減などでスペースの縮小や、高い家賃のオフィスから移動して固定費の削減を計ろうとするだろう。

実際にそのような企業が増えてくると、今までニーズが高かった100坪以上のビルでも予想外の空室発生が生じてくる可能性はあるし、又、その傾向が1年以上続く事も十分あり得るのではないだろうか？

そうなった場合は、SO!が、100～200坪規模のシェアオフィスやシェアサロンなどを事業展開出来る可能性が生まれそうである。スタート当初から、シェアオフィスを効率的にレイアウトするには、出来れば、最低65坪以上のスペースが必要であると考えていたが、スタート時の資金的な問題や、その後の収益面でのリスクを考え、30坪（デスク数：10席）前後のオフィスに的を絞った展開となり、65坪以上のオフィスは、SO!OomoriとSO!Shiodome139の2箇所だけとなっている。

但し、SOHOなど個人や少人数での起業家向けオフィスでは、30坪規模のシェアオフィスも収益面でのスケールメリットを除外すれば、特別なデメリットはないと思っているが、100～200坪規模のスペースで、SO!のシェアビジネスが展開できれば、今とは一味違ったシェアスタイルが実現出来ると思っている。 それがどんな内容かと言う詳細は一応企業秘密とさせて頂くが、そのような規模のシェア空間創りへの意欲は大きい。

そこで、2008年の当オフィスブログの締めとして、今回の世界的な金融不況に端を発した不動産不況が、実際に2009年以降も長期に続くなら、空室ビルの対応策として、「ビルのシェア利用」を、SO!はビルオーナーに是非とも提言したい！

『ビルオーナーの皆さん、一緒にシェア施設を創造してみませんか！』

SO!の事業は、当然ながら、金融バブルや不動産バブルとは対極の実体経済に基づいた地道な事業ですから、「夢のような儲け話」は期待頂けないが、大切なビルを今一度、価値ある空間として再生させる夢を見る事は十分可能だと思っている。

投稿者 kitamura : 01:10 | コメント (0) | トラックバック

都心オフィスビルの驚くべき開発状況

ここまで進んでいたのかと、その状況に驚かされるばかりの、最近の都心不動産事情である。

最近、ある事情があって港区界隈のビルの市況を調べていたら、ＳＯ！をスタートさせた2～3年前に比べ、賃借コストが大幅に高くなっているのに驚いた。景気回復で、この数年、ビル空室率が一気に減少している事は、新聞報道などで何度も目にして情報としては知っていた。

が、しかし、ビルの大型開発プロジェクトが目白押しの現在、外資や国内大手企業、さらには収益力急増の中小好業績企業などと、大型開発ビルに移転して行くだろうから、それに合わせて、次々と企業のビル移転が続き、最後の方には、ＳＯ！が対象とする中小規模の古いビルは、逆に空室が増え、価格も以前と変わらないまま残るだろう！そんな風に考えていたのが大変甘かったようである。

小中規模の古いビルは、その規模なりに、投資ファンドの餌食になる（言葉が適切でない？）と言うか、格好の投資対象となっているようで、やはりどんどん、スクラップビルドで開発されているとの事である。

その証拠が、下記の「ビルの解体現場」、「造成が終わった空き地」、「建築中の大型ビル」などであるが、驚くことに、これら5ヶ所のすべてが、西新橋のＳＯ！事務局のオフィスから200～300ｍの範囲内での開発物件である。

 ビル解体中の現場　

解体が終わり整地された横では、隣のビルが解体中

　建築開始を待つ整地済の土地 

 来春完成の大きなオフィスビル

このままでは、バブル期以上にオフィスビルが再開発され、「古いが、賃貸価格が安いビル」などと言うものはなくなってしまうだろう。社会の中の色々な格差に批判が集まっている中であるが、企業のレベルにより、ビルを選択出来るように、逆に、ビルの格差は是非残して欲しいと願うばかりである。

すべて、投資ファンドによる大掛かりなスクラップ＆ビルドとは違った、そんなにコストを掛けないで、感性勝負の複合的空間再生（オフィスとサロンとカフェなど）をめざすのが、我々「ＳＯ！」の仕事だから。

投稿者 kitamura : 01:22 | コメント (0) | トラックバック